2016年3月24日，上海市人民政府出台了九条房产调控政策，即《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》（以下简称为“上海新政”）。由于上海新政提高了在沪购房及申请贷款的标准，不少非上海户籍购房者因此丧失了买房资格，或遭遇房屋无法过户的困境，也有不少购房者面临着首付款比例提高，或无法办理按揭贷款的现实难题。

那么问题来了，限购限贷政策是否影响房屋买卖合同效力？因限购限贷政策导致合同无法继续履行又是否应承担违约责任？对此，笔者区分以下几种情形，为您逐一作出解答。

情形一：限购限贷政策与合同效力

现实生活中，不少人持有这样的疑问：限购限贷政策对于已经进行备案登记的合同效力是否会造成影响？网签后，购房者因不具有上海户口或因缴纳个人所得税、社保不足一定年限，或者因首付比例提高导致不符合购房资格或无力购买房屋，是否可以主张确认合同无效？

可以肯定的是，限购限贷政策并不会影响生效房屋买卖合同的效力。也就是说，在上海新政出台之前，只要买卖双方签署了购房合同，且不存在法定无效事由，该合同便已依法成立并生效。倘若之后因限购限贷政策导致合同无法继续履行，可以主张解除合同或变更合同条款，而非确认合同无效。

情形二：限购限贷政策与合同履行

当买房遇上限购限贷政策，能否主张继续履行？具体需要结合房屋买卖合同的约定及合同目的作出进一步判断，如合同中是否约定了解除条款、合同又是否能够继续履行等实际情况。

以限贷情形为例，如果买卖双方在合同中约定“在国家政策变动的情况下，买家申请银行贷款受到限制而无法获得时，任何一方有权解除合同。”，那么依据该条款，买卖双方均可以主张解除合同。

如果买卖双方没有约定解除条款，司法实践中法院则会根据合同目的、交易习惯及诚实信用原则作出公平裁判。就限贷情形而言，鉴于买卖双方签署合同的目的在于进行房屋交易，买家的核心义务就是交付购房款，而以银行贷款方式支付部分价款是目前房屋买卖中通常的交易习惯，如因政策原因导致贷款受限，将会影响买家的支付能力。倘若买家因限贷政策而无法及时依合同约定履行给付义务，由于合同目的无法实现，卖家可以依法主张解除合同。

值得注意的是，限购限贷政策并不必然导致合同解除。首先，买卖双方可以协商解决，如签署补充协议，变更合同条款。其次，即便买卖双方无法协商一致，也并非一定要解除买卖合同。例如，买方已履行完购房款的给付义务，也已实际居住使用所购房屋，在这种情况下，为了维护交易秩序，考虑到限购限贷政策并未达到合同无法继续履行无法实现合同目的的程度，买方完全可以依法主张继续履行合同。

情形三：限购限贷政策与责任承担

对于上海新政，也有不少人持有这样的顾虑：如果因限购限贷政策而导致合同解除，是否需要依合同约定承担违约责任？对此，需要强调的是，限购限贷政策导致合同解除，并不必然要承担违约责任，具体需要根据合同订立及履行的过程作出进一步的判断。

例如，纯粹因限购限贷政策导致合同目的无法实现，从而致使合同解除的，属于不可归责于买卖双方的原因，双方均无需承担违约责任，卖家则应退还已收房款。

如果在合同履行过程中，一方存在违约行为，如恶意拖延付款时间、拒绝配合办理过户手续、明知不符合购房条件仍签订买卖合同等，最终致使因限购限贷政策无法实现合同目的而解除合同，那么在这种情况下，违约方仍然需要承担相应的违约责任。

法律小贴士

当买房遇上限购限贷政策，已经签署的买卖合同效力不受影响，买卖双方可以协议变更合同条款或解除合同。单纯因为限购限贷政策致使合同解除，双方均无需承担违约责任。若因一方违约致使合同目的无法实现，违约方不可免责。

附：上海市人民政府最新发布的“限购限贷”政策（部分摘录）

从严执行住房限购政策

　　提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，将自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。

　　企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若其交易对象为个人，按照本市限购政策执行。

　　实行差别化住房信贷政策

　　对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

　　商业银行应加强对购房人首付款的核查，购房人在申请贷款时，应承诺首付款为自有资金，如违反承诺，则作为失信行为信息纳入本市公共信用信息服务平台。

作者：吴慧萍律师；联系方式：15921983649；邮箱：anne@familylawcn.com