【基本情况】

李某和陈某系夫妻关系，婚后双方于2002年以共同财产出资，购置了位于上海市某区某花园房屋一套，产权登记在李某一人名下。

于2012年10月，李某未经妻子陈某同意，擅自与第三人刘某签署了《房屋买卖合同》；此后，刘某依合同约定向李某支付了购房款220万元，并要求李某配合办理房屋的权属变更登记手续。

因妻子陈某不同意履行合同，李某拒绝配合过户，经双方多次协商未果，刘某向法院提起诉讼。经法院审理查明，在《夫妻同意出售房屋证明》上的“陈某”签名系中介公司某员工代签，刘某对于陈某姓名系代签的事实并不知情。某花园房屋在合同签署时的市场价值约为210万。

【律师评析】

随着上海房价的飞速上涨，因夫妻一方擅自出售共有房屋而产生的纠纷日趋增多，很多购房者或售房者对其中所涉及的法律关系并不了解，甚至还产生了不少法律误区。因此，吴慧萍律师特以一则典型的“夫妻一方未经另一方同意出售共有房屋”的案例，为您进行法律解析。

一、夫妻一方擅自出售共有房屋，合同效力不受处分权有无的影响。

根据现行法律规定，夫妻一方擅自出售共有房屋，只要双方达成买卖合意，签署合同的意思表示真实，且不存在欺诈、胁迫等法定无效情形，应认定双方签署的《房屋买卖合同》有效，与是否办理过户手续无关。

因此，房屋买卖合同效力取决于签署合同双方的真实意思表示，以及是否存在合同法定无效情形。就上文所述案例而言，刘某在购买某花园房屋时谨慎核实了房屋产权登记情况，查阅了陈某向中介公司出具的《同意出售共有房屋的证明》，与李某达成买卖合意；另，合同签署过程中也无欺诈、胁迫等法定无效情形。由此可见，刘某与李某所签署的《房屋买卖合同》依法有效。

二、夫妻一方擅自出售共有房屋，能否过户取决于该房屋共有人的意愿。

诚如上文，既然刘某与李某签署的《房屋买卖合同》有效，那么刘某能否依合同约定主张继续履行合同？

对此，最高院民一庭倾向性意见认为，在房屋买卖合同有效的情况下，买受人请求履行房屋买卖合同，其他共有人不同意出卖该共有房屋，并表示不予协助办理房屋权属变更手续的，人民法院应驳回买受人关于继续履行合同的诉讼请求。也就是说，夫妻一方擅自出售共有房屋，过户的前提是房屋的共有人均同意出售房屋并配合办理过户手续。

那么问题来了，如果房屋共有人不同意出售房屋并配合过户，买家又该如何维护自己的合法权益？对此，吴慧萍律师提醒您，买家的损失可向卖家主张赔偿，如主张解除《房屋买卖合同》，并要求卖家承担合同无法履行的违约责任；若违约金不足以填补损失，买家也可以按照实际损失主张赔偿。

作者：吴慧萍律师；联系方式：15921983649；邮箱：anne@familylawcn.com